|
О признании прав, возникших до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 № 122-ФЗ
Понятие «ранее возникшие права на недвижимое имущество» появилось в нашем законодательстве с момента введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ (далее Закон о регистрации). Вступивший в силу 31 января 1998 г., Закон о регистрации установил, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимость, правоустанавливающие документы на которую оформлены уже после введения в действие названного Закона.
Один из важнейших принципов государственной регистрации - принцип преемственности. Он нашел свое отражение в ст. 6 Закона о регистрации «Признание ранее возникших прав». Согласно положениям данной статьи права на недвижимость, которые возникли до вступления в силу Закона (до 31 января 1998г.), признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации, вводимой Законом. Регистрация таких прав проводится по желанию правообладателей.
Что это означает? Необходимо отметить, что до принятия Закона о регистрации не существовало единого государственного органа по регистрации прав на недвижимость. Различные виды недвижимости и, соответственно, права на них регистрировались различными органами. Так, например, принадлежность жилого помещения и права на это помещение регистрировались в административных органах по месту нахождения этого помещения. Обычно этим занималось бюро технической инвентаризации (БТИ). Права на земельный участок регистрировались в комитетах по земельным ресурсам и землеустройству, по месту нахождения земельного участка (Земельный комитет) и т.д.
То есть, если квартира, жилой дом, земельный участок или другая недвижимость приобретена до 31 января 1998г., и документы оформлены в соответствии с порядком, действовавшим в регионе (договор зарегистрирован в БТИ, земельном комитете или местной администрации), то данные права не требуют перерегистрации в регистрационной службе. При таких документах можно спокойно пользоваться и владеть своей недвижимостью.
Регистрация ранее возникшего права требуется только в случае совершения сделки и (или) перехода права - заключения договора купли-продажи, дарения, мены, залога, пожизненного содержания с иждивением, аренды и др. Если имущество приобретается по иным основаниям (наследство, решение суда о признании права собственности), то и здесь регистрации ранее возникшего права не требуется. Эти способы приобретения права не являются сделками (договорами), а в случае наследства регистрация ранее возникшего права наследодателя невозможна ввиду его смерти.
Закон установил особую, облегченную процедуру обязательной регистрации ранее возникших прав. Так, заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права или сделки об отчуждении с соответствующим недвижимым имуществом.
Необходимость повторной регистрации ранее возникших прав в случае совершения сделки объясняется, во-первых, требованием Закона, во-вторых, обязательная перерегистрация ранее возникшего права в ЕГРП позволяет также провести дополнительную проверку законности прав лица, заключающего сделку. Если при перерегистрации выяснится, что продавец (даритель, залогодатель, арендодатель и пр.) приобрел имущество незаконно, то регистрация сделки не будет осуществлена. Л.И. Дорожко,
Государственный регистратор,
начальник Исилькульского
отдела УФРС по Омской области. |
